Mietrecht Fragen

Keine Plicht, lediglich Beweisfunktion.

• Mängelrüge eigentlich innerhalb der
• ersten 2-3 Wochen. Aber insofern unbeachtlich, als der ordentliche Unterhalt nicht wegbedungen werden kann (OR 256)

• Normalerweise
• nach OR 258 I. Wenn aber unbrauchbar: nach 107-109 OR.

Gemäss 259a - 259i folgende Rechte:

Beseitigungsanspruch

Mietzinsherabsetzung

Schadenersatz

• Übernahme Rechtsstreit mit
• einem Dritten

Mietzinshinterlegung.

• Kann vom
• Mieter selbst behoben werden (und muss auch)

Tauglichkeit nicht erheblich eingeschränkt, aber eben doch eingeschränkt.

Falls Rückgabeprotokoll vorhanden, kann es verlangt werden (2Vss)

Nur auf Verlangen von Mieter, kann dann aber durchgesetzt werden.


Innert 30 Tagen

• Vorsorglich bei Schlichtungsbehörde anfechten, da 30 Tage
• Frist tickt.

Ablauf der vereinbarten Mietdauer

Darf auch ein sicher vorhersehbares Ereignis sein

Einseitiges Gestaltungsrecht

• Für bestimmte Dauer zu gleichen
• Bedingungen verlängern.

bis 2 Jahre befristet als Mindestvertragsdauer, danach mit Kündigungsfristen

Mietzins steht bei Verlängerung noch nicht fest

Entgelt für Gebrauchsüberlassung.

• KEINE
• Gebrauchspflicht

Betreibung

• ausserordentliche
• Kündigung

Rententionsrecht

• gesetzlich
• vorgesehene Sicherheitsmittel

Mietverhältnis endet fristlos

Nur wenn umschrieben, ansonsten im Mietzins drin.

Nur tatsächliche Kosten.

Keine Nebenkosten sind Aufwendungen des ordentlichen Unterhalts.

Individuelle Abrechnung (nach m2 oder Kubik)

Keine Zukünftigen NKs bezahlen, da nicht fällig.

Mind. 1 mal pro Jahr (Art. 4-8 VMWG)

• Bezahlen unbestrittener Teil, dann zuwarten oder
• Schlichtungsbehörde informieren

Mit amtl. Mietzinsänderungsformular

klare Begründung.

OR 270a anwenden

Vereinbarte Bezahlung von Bargeld oder Übergabe von Wertpapieren druch den Mieter auf ein in seinem Namen geführten Bankkonto für Mietzinsrückstände etc., die bei Beendigung des MVerh. bestehen.

Bankgarantie, Solidarbürgschaft, Garantieversprechen.

Auflösung MVerh. aufgrund OR 82 bzw. 107 II od.

• Betreibung,
• Klage, Kündigung (auch a.o.)

Zustimmung Mieterschaft, Urteil, rechtskräfiger ZB.

Oder an Mieter falls Ablauf 1 J. seit Beendigung.

Vermieter muss mängelfrei übergebene, d.h. "zum vorausgesetzten Gebrauch tauglicher Zustand" od. Abweichung vom Vertrag.

aber relativer Mangelbegriff, je nach alter etc. verschieden.

Materieller (klar)/ imateriell (Bordell in Nachbarschaft)

ursprünglich / nachträglich

1.Kenntnissetzung des Verm.

• 2.Angemessene Frist setzen
• zudem: Wenn behebbar

wenn nicht kl. Unterhalt

Ersatzvornahme bei mittleren Mängeln

Fristlose Kündigung bei schweren Mängeln

• ABER:
• kein Beseitigungsanspruch, falls vollwertiger Ersatz angeboten wird.

• DULDUNGSPFLICHT
• des MIETERS.

Herabsetzung des Mietzinses

Schadenersatz

Übernahme des Rechtsstreits

Mittlere Mängel

• Herabsetzung rückwirkend auf Zeitpunkt der
• Mangelmeldung an Verm.

• Verhältnismässigkeitsmethode: Vergleich
• aktueller Zustand mit Mangel und Vertragsgemässer
• Zustand

Wenn man einfach nicht zahlt (eigenmächtig) risiko von 257d II, besser: Schlichtungsbehörde

Verschuldensvermutung, aber Beweislast bei Mieter:

• 1. Mangel, der durch Vermieter zu
• beseitigen wäre, 2. Schaden (bei Mieter) 3.
• Höhe Schaden 4. Kausalität.

Schadenminderungspflicht des Mieters

• Bei schwerdem Schaden am Gebäude o. durch ungenügender Unterhalt, sogar mit Exkulpationsbeweis
• Schadenersatz geschuldet.

Drittperson beteiligt

Dingliche rechte betroffen

Durch Drittperson auch effektiv anhängig gemacht.

Ohne Nachteile kann sich Mieter des Prozesses entschlagen und Verm. haftbar machen

Regelmässig auch mit Verbesserungen verbunden. Neues Bad.

Gebrauch wird tangiert

Einseitige Vertragsveränderungen, daher OR Art. 269d

1 Zumutbarkeit für Mieter und 2 ungekündigtes Mietverhältnis

• Pflichtverletzung des Verm. z.b. nicht zumutbare Umbauarbeiten, vereinbarte Planung nicht
• eingehalten, keine Rücksichtsnahme.

• Schriftliche Ermächtigung der Vermieterschaft,
• ansonsten u.U. Schadenersatzpflichtig und Rückbauplichtig.

1. Erneuerung / Änderung gegeben

2. Zustimmung Vermieterschaft

3. erheblicher Merhrwert.

Wenn der Ertrag übersetzt ist.

Gesamte Mietzinseinnahmen abzüglich Akontozahlungen für Heiz- und Nebenkosten

Verhältnis Mietzinseinnahmen zu gesamten Anlagekosten

• Mietzinseinnahmen
• - Vermieterkosten (Zinsen, Unterhaltskosten, Betriebskosten, Verwaltungskosten)

Nettoertrag / teuerungsbereinigtes Eigenkapital

• Gesamtinvestitionen für Erwerb/Erstellung Baute
• inkl. Landkosten und Gebühren.

Anlagekosten

• - Fremdkapital
• + Teuerung auf EK
• + Wertvermehrende Investitionen

Eigenkapital berechnen, danach zulässiger Ertragssatz (0.5% höher als Hypozins) berechnen. Dieser Wert dann plus Liegenschaftskosten (Fremdkapitalszinsen, Betriebskosten, Unterhaltskosten)

Hier keine Kostenmiete, sondern Marktmiete.

Absoluter Anpassungsgrund

Praxis ohne Bedeutung, da mind. 5 Objekte gleiche Lage etc. verglichen werden müssten.

OHNE NETTORENDITEBERECHNUNG, einfach bei Erhöhung Referenzzinssatz, unabhängig, ob überhaupt Hypo drauf.

Relativer ANpassungsgrund

Relativer Anpassungsgrund

Tatsächliche Kosten ohne Pauschalisierung.

Relativer Anpassungsgrund

Bei umfassender Überholung: 50-70% Erhöhung.

40% der Teuerung auf Landesindex für Kons. Preise.

Heute Praktisch unlogisch, da niemand mehr gemäss Finanz.modell EK hat.

Absoluter Anpassungsgrund

Mind. 5 Jahre Laufzeit

Nur bei dieser Variante 100% Überwälzung der Steigerung Konsumentenpreise möglich.

Absoluter Anpassungsgrund

Mindestlaufzeit 3 Jahre

Max. eine Anpassung pro Jahr

Unabhängige Mietzinsgestaltung

Nach BGer beides Möglich

mehrere relative Anpassungsgründen möglich.

keine Kumulierung der absoluten Anpassungsgründen möglich

EINZIGE AUSNAHME: Indexierter Mietzins: Hier Kumlierung mit Mehrleistungen Vermieterschaft möglich

Gestaffelter Mietzins: ausschliesslich, keine Kumulierung möglich.

Möglich zwischen relativen Anp. Gründen,

nicht bei absoluten Anp. Gründe

nicht mögl. untereinander

Luxuswohnungen

Ferienwohnungen max 3 Monate

Immos, die keine Wohn oder Geschäftsräume sind

Öffentliche Hand Immos

Persönliche oder familiäre Notlage

Wohnungsmangel auf öff. Markt

Erhebliche Erhöhung geg. Vormietzins. (über 10%)

• è Unter diesen Bedingungen
• darf man anfechten innert 30d ab Übergabe Objekt

Absolute Methode, obj. Feststellen, ob Mietzins übersetzt

Rückforderungsrecht nach OR 67 (i.v. m. 270e) oder Verrechnung

Wesentliche Änderungen Berechnungsgrundlagen

Praxis: Hypozinsen

Wesentlichkeit

Nicht einfach verpasste Anfechtung des Anfangsmietzinses nachholen!!!!

Im Sinne eines relativen Anpassungsgrundes. Dann kann Vermieter Einrede des ungenügenden Ertrages bringen.

1. Schriftliches Herabsetzungsbegehren an Verm. Unter Einhaltung der Kündigungsfristen und Termine

2. Betragsmässige Definierung

3. Keine, ablehnende oder unbefriedigende Antwort des Verm. Innert 30 d

4. Herabsetzungsbegehren bei Schlichtungsbehörde einreichen

• è
• Total also max. 60 d Zeit um einzureichen. Ansonsten verwirkt. Auch wenn ungenügende Senkung durch Vermieter.

Nicht möglich!

Kantonales, genehmigtes Formular

• Falls einverstanden von Mieter (ohne Druck etc) auch ohne
• Formular möglich.

Nur bei Verträgen auf unbest. Dauer

• 269d:
• - amtl. Formular
• - Begründung
• - Einhaltung Kündigungsfrist.
• - Zusätzliche Bedenkfrist (10d)
• - Keine Kündigungsandrohung

Mehrere Erhöhungsgründe möglich

Behaftung auf ursprünglich geltend gemachten Gründen

Meist mit rel. Anpassungsgründen, aber selten (ungenügendem Ertrag) auch absolute

Falls zu früh: nächstmöglicher Termin.

Frist von 30d (Verwirkungsfrist)

Danach, das übliche: Anfechtung bei Schlichtungsbehörde

Weitergeltung Mietzins

Rückforderungsrecht oder Verrechnung

Anfechtung Anfangsmietzins?

• Nur Indexierung als Anpassungsgrund möglich, evtl. auch
• Mehrleistungen d. Vermieters falls so abgemacht.

Amtl. Formular

Verfahren normal

Anfechtung Anfangsmietzins

Stufenerhöhung nur mit amtl. Formular

Frühestens 4 monate vor eintritt

Wenn nichts anderes geschrieben: im Mietzins drin

Tatsächliche Kosten

Einsichtsrecht

Individuelle Kostenaufteilung (m2 / Kubik)

• è Falls kein Einsichtsrecht gewährt wird:
• Schlichtungsbeh. -> Rückforderung!

Art 269d!

Eigentlich keine gesetzl. Fristen und andere Abmachungen nichtig.

Aber trotzdem Verjährung beachten

Falls keine NKA vorliegt, bei Schlichtungsbehörde Erstellung verlangen.

Falls zuviel bezahlt: OR 63, ungerechtfertigte Ber.

Zwingende Verwendung des amtl. Formulares (art 19 VmWG)

Extensive Auslegung, auch solche Vertragsänderungen drin, die keine Erhöhung Mietzins zur Folge haben.

• Bsp. Neue Nebenkosten, Änderung Verteilschlüssel, Sicherheitsleistung, Kein Hauswart mehr, Änderung
• Kündigunstermine/Fristen, Einführung Indexierung/Staffelung

Anfechtungsverfahren bei einseitigen Vertragsänderungen: -> Wie bei Mietzinserhöhungen

Keine Verrechnung während des laufenden Mietverhältnisses

Zustimmung Mieterschaft

Rechtskräftiges Urteil

• Rechtskräftiger
• Zahlungsbefehl

Zustimmung Verm. Schaft

Rechtskräftiges Urteil

Rechtskräftiger ZB

ZEITABLAUF (1 Jahr)

Sühnebegehren bei Schlichtungsbehörde - Urteilsvorschlag - Klagebewilligung - Freigabe der Sicherheitsleistung

Grds. Kündigung Bedingungsfeindlich

• Wenn aber Bedingung eher Entgegenkommen darstellt (eigentlich wäre eine Kündigung nach Verhalten des M.
• zulässig, aber man gibt nochmals Chance) dann zulässig.

Grds. NICHT möglich. Praxis: „Verzicht auf Durchsetzung Kündigung“

Vertrag, Ortsgebrauch, Gesetz (Monatsende)

Minimalfristen im Gesetz, rel. Zwingend.

Gesetz: 3 Monate auf ortsüblichen Termin od. 3 mt Mietdauer

Bei Geschäftsräumen: 6 Monate

DIESE FRISTEN UND TERMINE GELTEN AUCH FÜR MZ ERHÖHUNG UND EINSEITIGE VERTRAGSÄNDERUNGEN.

Nächstmöglicher Termin

• ABER: Konversion bei a.o. Kündigung NICHT
• möglich

Für Nebensache gelten Termine der Hauptsache.

a.o. Kündigungsbestimmungen gehen als Spezialgesetz den Verzugsregeln vor. Evtl. BGer anders

Ordentliche gesetzliche Fristen und Termine gelten NICHT. Sind jeweils ersetzt.

Ausnahmslos zwingend

Anfechtung möglich

Keine Erstreckung (Grds.)

Keine Sperrfristen (Grds.)

Begründungspflicht (oder eben gerade nicht????) (allg. Vss)

Amtl. Formular (allg. Vss)

Dringlichkeit!!

• 1. Zahlungsrückstand (aber nur bzgl. Mietzins, NK oder Sicherheitsleistung, NICHT Schadenersatz)
• (Bei NK - Keine Fälligkeit falls nicht ausgwiesen)

2. Schriftliche Ansetzung Zahlfungsfrist 30d. verbunden mit Kündigungsandrohung im Falle der Nichtleistung (klar und deutlich).

Nach BGer Zahlungsfrist nicht nötig, wenn eh klar, dass nicht bezahlt worden wäre.

3. Ausbleiben der Zahlung

• 1. Schriftlich Frist ansetzen (30 Tage) an beide Ehegatten, gilt als Zugestellt sobald abgeholt oder
• 7 Tage Postfiktion.

2. Amtliches Formular auf Ende eines Monats.

3. Keine Erstreckung möglich, wenn Kündigung formell und materiell gültig.

4. Sofortige neue Kündigung möglich, falls erste mit formellen Fehlern behaftet

Vorliegen einer Sorgfaltspflichtsverletzung von gewisser Schwere (auch durch Untermieter)

Schriftliche Abmahnung, evtl. verbunden mit Fristansetzung

Weitere Sorgfaltspflichtverletzung nach erfolgter Abmahnung (aber zeitlich und sachlicher Zusammenhang)

Unzumutbarkeit der Fortsetzung des MV.

1. Schriftliche Abmahnung

2. Kündigung mittels amtlichem Formular auf ende eines Monats unter Beachtung 30 d Frist!

3. Anfechtung möglich, aber keine Erstreckung, sofern eigentlich korrekt ausgesprochen.

Dringender Eigenbedarf: nicht Zumutbar, mit Bezug des Objekts zu warten.

Kündigung auf nächsten gesetzlichen Termin, mit gesetzlicher Frist entscheidend ab Tagebucheintrag.

HIER: Erstreckung ausnahmsweise möglich, selbst wenn eigentlich korrekt.

KEIN AUFFANGTATBESTAND, einfach clausula rebus sic stantibus. (ROLLSTUHL)

Wichtige Gründe, die bei Vertragschluss unbekannt waren und nicht vorhersehbar.

Dauerhaft und nicht vom Vermieter verschuldet

Unzumutbarkeit der Weiterführung

HIER: Erstreckung ausnahmsweise möglich, da auch Mieter in schwieriger Situation sein kann.

Kündigung auf BELIEBIGEN TERMIN unter Beachtung der gesetzlichen Fristen.

ABER: Entschädigung. (266g II)

Lex Specialis zu Art. 83

Angemessene Fristansetzung (2-4 Wochen) für Leistung einer Sicherheit

Falls nicht geleistet wird: FRISTLOSE KÜNDIGUNG MÖGLICH.

Keine Gesetzlichen Fristen oder Termine (spezielle Bestimmungen)

Anfechtung durch Vermieter möglich.

Ausnahmslos zwingende Bestimmungen

Geht von Gesetz auf Erben über (andere Bestimmung möglich)

Nur auf natürliche Personen anwendbar

Schriftliche Kündigung der Erben auf nächsten gesetzl. Termin inkl. Gesetzl. Frist.

(wieso keine ordentliche Kündigung: evtl. im Vertrag längere Fristen drin…)

Keine Übergabe oder schwere Mängel

Berufung auf Nichtigkeit des Mietvertrages.

FRISTLOSE Kündigung möglich.

Schwerer Mangel

Nicht innert Frist beseitigt.

Zumutbaren Ersatzmieterschaft: Zahlungsfähig und MV zu gleichen Konditionen übernehmend

Keine Fristen, aber in Praxis ca. 3 mt. Für Vermieter, um neuen Mieter zu prüfen

Einseitiges Recht des Mieters

Frist von einem Monat auf Endes eines Monats falls bis 1 Jahr erstreckt

Frist von drei Monaten auf gesetzl. Termin, falls mehr als 1 Jahr erstreckt.

Bei Ferienwohnungen etc. ALSO ANWENDBAR NUR BEI WOHN- und GESCHÄFTSRÄUMEN.

Aber ansonsten: zwingend.

Keine Gültigkeitsvoraussetzung

Insbesondere in Begleitbrief auch zulässig.

Mieter muss anfechten, auch wenn er Begründung noch nicht kennt -> Fristenlauf.

Nichtig:wird von amtes wegen geltend gemacht.

Zwar Formerfordernisse erfüllt, aber vertragliche oder gesetzliche Kündigungsvss fehlt.

• > Kann
• jederzeit geltend gemacht werden

Missbräuchlichkeit kann zu späterem Zeitpunkt nicht mehr geltend gemacht werden.

Wenn kein Tatbestand von 271a OR gegeben, so muss geprüft werden, ob ein von Praxis entwickelter Tatbestand zu Art. 271 Abs. 1 gegeben ist.

Fehlendes Schutzinteresse

Gebot der schonenden Rechtsausübung

Widersprüchliches Verhalten

Missverhältnis Interessen/Bagatellen

Zweckwidrige Ausübung Kündigungsrecht

Kündigung, um einen höheren Mietzins zu erzielen

Beweislast bei Mieter (gewisse Wahrscheinlichkeit anhand naher Zeitlich und sachlich.

Aber: Keine bösgläubige Geltendmachung durch kurzfristiges Geltendmachen von Ansprüchen.

Beweislast erneut beim Mieter.

Coqué venté geschäfte. Kündigung lediglich deshalb, um Wohnung auf dem Markt auszuschreiben.

HIER: Keine Beweislast beim Mieter. Gesetzl. Vermutung.

Aber auch hier: Kein Schutz, falls nur missbräuchlich noch schnell Verfahren eingeleitet.

Gesetzliche Vermutung, dass eine solche Kündigung missbräuchlich.

BEI: Ganzem oder teilweisem Unterliegen im Prozess. Anerkennung, Rückzug, Vergleich.

Scheidung, trennung, kinder.

Beweis des Zusammenhangs hier aber wieder bei Mieter.

Verwirkung des Rechts nach 30d.

KEINE VERLÄNGERUNG DER FRIST WEGEN FEHLENDER ODER VERSPÄTETER BEGRÜNDUNG.

Nichteinhaltung: nur noch nichtige Kündigungen anfechtbar.

Mit Anfechtung kann gleichzeitig auch Erstreckung verlangt werden.

Bei reinem Erstreckungsverfahren ist nur Nichtigkeit / Unwirksamkeit v.a.w. zu prüfen.

Danach: Einigungsversuch, sonst Urteilsvorschlag. Bei Nichtannahme werden 2 Klagebewilligungen ausgestellt (?).

Weitergeltung des Mietvertrages

Mietzinsanpassungen und einseitige Vertragsänderungen im Rahmen des Gesetzes aber möglich.

Während Sperrfrist nur a.o. Kündigung möglich.

Ja, aber nicht für Parkplätze und Grundstücke.

• Immer eine Interessenabwägung. Überwiegen die Interessen der Mieterschaft an einer Fortsetzung (begrenzt) des MVerh, ist von einer Härte auszugehen und eine
• Erstreckung zu gewähren.

• Jeder objektive Grund, der es der Mieterschaft verunmöglicht, bis zum Ablauf K-Frist ein neues
• Wohnobjekt zu finden. (Aber keine reinen Umzugsumtriebe)

Je länger MVerh. Dauert, desto eher Erstreckung.

Alter, Gesundheit etc. ABER AUCH SEITENS DER VERMIETERSCHAFT.

Eigenbedarf des Verm.

Suchbemühungen dann v.a. massgebend für 2. Erstreckung.

Maximal 4 Jahre.

Entweder in einem oder in 2 Schritten. Aber bei 2. Erstr. Nur bei ernstl. Bemühen um finden einer Wohnung.

Zahlungsrückstand

Sorgfaltspflichtsverletzung

Konkurs des Mieters

Im Hinblick auf Umbauarbeiten abgeschlossener befristeter Mietvertrag

Gleichwertiges Ersatzobjekt

Verzicht erst nach erfolgter Kündigung möglich (gegen auszahlen)

Praxis lässt dies zu.

Unveränderte Weitergeltung

Aber gesetzl. Anpassungsmögl. Bleiben.

Ausserordentliche Kündigung bleibt möglich.

Untermietverhältnis (Darf Hauptmietverhältnis nicht überdauern)